For Landowners
土地持ちオーナーの相続対策
北九州市・遠賀郡・宗像市で、土地やアパートをお持ちの方へ。相続税がいくらかかるのか、土地はいくらと評価されるのか、アパートを建てて本当に得なのか。税理士であり不動産鑑定士でもあるトラスト会計が、一か所でまとめてお答えします。
Worries
こんなお悩みはありませんか。
- 財産のほとんどが土地で、相続税を払う現金が足りるか心配
- 子どもたちに、どう分ければもめないかわからない
- 固定資産税は払っているが、相続税でいくらになるか知らない
- 建設会社や銀行から、アパート建築を勧められている
- 一括借上げ（サブリース）の家賃が下がってきた
- 古いアパートを建て替えるか、売るか迷っている
- 使っていない土地・畑・山林がある
Why Trust Accounting
土地の評価から相続税まで、
一か所で。
- i.税理士と不動産鑑定士、両方の目で
相続税は、土地をいくらと評価するかで大きく変わります。税金の専門家と土地の値段の専門家、両方の目で確認できる事務所は多くありません。
- ii.建てる・売る・持ち続ける、を数字で比べる
大手ハウスメーカーや不動産会社でのアセットマネジメント経験者も在籍しています。提案書の読み方や業界の事情を知ったうえで、工事を請け負う立場ではないからこそ、建てないほうがよい場合もそのままお伝えします。
- iii.ご家族そろって、同じ説明を
財産を受け継ぐお子さまにも同じ説明を聞いていただくと、その後の話し合いがスムーズです。ご家族同席でのご相談を歓迎します。
- iv.相続のあとまで、続けてお手伝い
相続税の申告、受け継いだアパートの確定申告、法人化や不動産の組み換えまで、同じ事務所で続けてご相談いただけます。
01 Inheritance Planning
相続対策
まずは「今、相続が起きたらどうなるか」を知ることから始めます。土地の多いご家庭ほど、税金の額だけでなく、納める現金と分け方の準備が大切です。
- 財産の一覧づくりと、相続税の試算
固定資産税の課税明細書や通帳をもとに財産を一覧にし、いま相続が起きた場合の相続税を試算します。
- 納める現金が足りるかの確認
土地が多く現金が少ないと、相続税を払うために土地を急いで売ることになりかねません。どの土地を残し、どれを手放すかを前もって考えます。
- 分け方ごとの税額を比べる
誰がどの土地を受け継ぐかで、使える特例（小規模宅地等の特例など）や税額が変わります。遺言を書く前に、分け方ごとの税額をお示しします。
- 対策の実行
生前贈与、相続時精算課税、不動産の法人化や組み換えなど、ご家族に合った方法を選び、手続きまでお手伝いします（不動産承継コンサルティング）。
02 Land Valuation
土地の評価
同じ広さの土地でも、形や道路との接し方、貸しているかどうかで、相続税の評価は大きく変わります。路線価に当てはめるだけでなく、現地を確認して、評価を下げられる要素を一つずつ拾います。
- 貸しているアパート・駐車場の土地
貸家建付地や貸付事業用の特例が使えるかを確認します。
- 形のいびつな土地・傾斜地・広い土地
不整形地、間口の狭い土地、崖地、規模の大きな宅地などは、評価を下げられることがあります。
- 遠賀郡・宗像市の郊外の土地、畑・山林
路線価のない「倍率地域」の土地も多い地域です。実際の価値より高く評価されていないかを確かめます。
- 人に貸している土地（底地）・共有の土地
借地権や共有の関係を整理して評価します。
Achievements代表の主な実績
公的な土地評価
- 国土交通省 地価公示 鑑定評価員
- 福岡県 地価調査 評価員
- 福岡国税局 鑑定評価員・路線価評価員
- 福岡県内 固定資産税 評価員
セミナー・発表
- 大手保険会社・ハウスメーカー向け 相続税・事業承継セミナー
- 福岡県内 不動産DI調査 新聞記者向け発表
国や県、税務署が土地の値段を決めるときの評価に携わっています。だからこそ、評価の考え方を踏まえて、相続税の土地評価を一つずつ確かめられます。
路線価による評価が実際の価値を上回る土地は、不動産鑑定評価にもとづく申告も検討します。不動産鑑定評価書の作成など不動産鑑定業務は、関連会社のトラスト・リアルティ株式会社にて受託いたします。
03 Apartment Check
アパート建築診断
「アパートを建てれば相続税対策になる」と勧められたら、契約の前にご相談ください。大手ハウスメーカーや不動産会社でのアセットマネジメント経験者も在籍しているので、提案書を業界の目線と、税金・収支の両面から確かめます。すでにお持ちのアパートの建て替え・売却や、空いている土地の活かし方のご相談もお受けします（土地有効活用診断）。
- 家賃と空室の見込みは妥当か立地や周りの物件から、提案書の家賃と入居率が無理のない数字かを確かめます。
- 30年先まで、収支は合うか借入の返済、修繕費、金利が上がった場合も含めて、手元にいくら残るかを試算します。
- 一括借上げ（サブリース）の条件家賃の見直しや解約の条件など、契約書の注意点を確認します。
- 相続税は本当に下がるか土地・建物の評価がどれだけ下がるかを試算します。借入をしただけでは、相続税は減りません。
- 建てない場合とも比べる駐車場のまま、売却、ほかの不動産への組み換えなど、建てない選択肢とも数字で比べます。
お持ちいただくもの：建設会社の提案書・収支計画書・見積書、土地の固定資産税の課税明細書。
For Your Family
ご両親の土地のことで、
気になっている方へ。
「実家の土地やアパートを、いずれどうするのか」。気になっていても、親子では切り出しにくい話です。まずはお子さまからのお問い合わせでも構いません。ご両親とご一緒に事務所へお越しいただければ、ご家族そろって同じ説明をお聞きいただけます。このページを印刷して、ご両親にお見せいただくこともできます。
Telephone
お電話がいちばん早く、確実です。
「ホームページを見た」とお伝えください。ご相談の日時を決めて、事務所でお待ちしています。
トラスト会計093-967-0435平日 9:00〜17:00（土日は事前予約で対応可能）Area
対応エリア
ご相談は小倉北区堺町の事務所で、事前予約制でお受けします（北九州モノレール平和通駅から徒歩30秒、JR小倉駅から徒歩7分）。土地の確認には現地へうかがいます。
- 北九州市
- 小倉北区・小倉南区・八幡西区・八幡東区・戸畑区・若松区・門司区
- 遠賀郡
- 芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町
- 宗像市
- 宗像市全域
- そのほか
- 中間市・福津市・直方市など、近隣の地域もご相談ください
Price
料金について
初回30分のご相談は無料です
事務所にお越しいただき（事前予約制）、相続税がかかりそうかの目安や、ご相談の進め方をお伝えします。相談だけで終わっても構いません。無理な勧誘はいたしません。
※料金は税込です。財産や物件の内容をうかがってから、ご依頼の前に書面でお見積りします。
※不動産鑑定評価書の作成など不動産鑑定業務は、関連会社のトラスト・リアルティ株式会社にて受託いたします。
Flow
ご依頼の流れ
- 01お電話・フォームお電話がいちばん早く確実です。フォームは24時間受付です。
- 02無料相談 30分事務所にお越しいただき、お話をうかがいます。ご家族もご一緒にどうぞ。
- 03お見積り必要な試算・評価・診断の内容と料金を、書面でお出しします。
- 04調査・試算書類をお預かりし、土地の現地確認や試算を行います。
- 05ご報告・対策結果をわかりやすくご説明し、ご家族に合った対策をご提案します。
Q&A
よくある質問
何から相談すればいいのか、わかりません。
毎年春に届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）をお持ちください。土地や建物の一覧から、相続税がかかりそうかの目安をお伝えします。
子どもと一緒に相談できますか？
はい。ご家族そろってのご相談を歓迎します。財産を受け継ぐ方にも同じ説明を聞いていただくと、その後の話し合いがスムーズです。
アパートを建てると相続税対策になると勧められました。
土地と建物の評価が下がる仕組みはありますが、借入をしただけでは相続税は減りません。また、空室や修繕費で収支が合わなくなる例もあります。契約の前に、収支と節税の効果を数字で確かめることをおすすめします。
建設会社の提案書を見てもらうだけでもいいですか？
はい。提案書・収支計画書・見積書をお持ちください。顧問契約を結ばなくても、診断だけのご依頼をお受けします。
遠賀郡や宗像市の土地も見てもらえますか？
はい。北九州市のほか、遠賀郡（芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町）や宗像市の土地も、現地を確認して評価します。そのほかの地域もご相談ください。
料金はいくらですか？
初回30分のご相談は無料です。相続税の試算は55,000円から、土地有効活用診断は110,000円から、不動産承継コンサルティングは330,000円から（いずれも税込）、相続が起きたあとのサポートは個別にお見積りします。ご依頼の前に、書面でお見積りします。相続税申告の料金は「北九州の相続税申告・相続対策」のページに載せています。
事務所はどこにありますか？
北九州市小倉北区堺町です。北九州モノレール平和通駅から徒歩30秒、JR小倉駅から徒歩7分です。ご相談は事務所で、事前予約制でお受けします。
不動産鑑定評価書も作ってもらえますか？
不動産鑑定評価書の作成など不動産鑑定業務は、関連会社のトラスト・リアルティ株式会社にて受託いたします。
ほかの分野のご相談：北九州の会社設立・創業支援北九州の相続税申告・相続対策北九州のfreee会計 導入支援顧問料の料金表
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相談だけで終わっても構いません。無理な勧誘はいたしません。